摘要：如果说第一个问题是关于和谐社会建设的重要议题，那么第二个问题则涉及到中国经济发展是否可持续，关系到中国经济发展所受到的外部影响及经济发展质量等重要问题，是关于效率的重要议题。 ...

由于人民币国际化已成为中国的国策，中国要想人民币国际化顺利完成，大量购买黄金已经在所难免。

但如在 放宽准入的同时，疏于监管机制建设，也容易迅速积聚跨界融合的发展风险，增加其可持续发展的难度。顺应产业结构由工业经济主导向服务经济主导的转变，十三五期间的服务业发展不仅要做 好做实使市场在资源配置中起决定性作用的大文章，还要在更好发挥政府作用方面突出重视两个问题：一是加强对服务业改革开放和区域合作的试验示范。

借鉴国际经验，为了更好地促进服务业发展，十三五期间应该优先支持服务业跨界融合创新 放管结合机制，将放宽市场准入与创新监管方式有效结合起来。重点加强事中事后监管，探索对服务 业发展的全程协同监管机制。与此对应的去中心化、网络化和扁平化生 产组织方式，正在形成对相关产业发展的颠覆性冲击，为加快产业转型升级、提升产业价值链提供新的动力。要增强服务业的活力、竞争力，更好地提升服务业对产业结构优化升级和价值链跃升的引领支撑能力，不可错失深化服 务业跨界融合的良机。创新服务业跨界融合的监管机制，要凸显开放、包容、平等、协同、创新的理念，探索政府跨部门协 同监管机制，引导政府相关部门之间加强监管协作，提高跟踪监测水平，促进跨界融合监管的信息互换、监管互认、执法互助。

因此， 在现代服务业发展中，加强区域合作、部门合作是促进服务业持续健康发展的客观要求，也有利于提高服务业的资源配置效率和产业竞争力。为了进一步激发其创新潜力和对产业价值链跃升的引领带动效应，对服务业跨界融合应该采取开放包容的态度，按照建设统一开放、竞 争有序的市场体系的要求，对服务业跨界融合及其他领域实行统一的市场准入制度，确保市场规则的公平、开放、透明和规范。那么，房地产市场会不会出现大规模崩溃的结局呢？这种可能性非常小。

同时，问题的关键是，这一轮调整不能以过分牺牲交易量为代价，否则，交易量的下降将会导致整个经济活动的放缓，也会给房地产市场的健康发展带来不利影响。他们在定居城市的过程中，希望有自己的住房，这部分需求需要一定时间来释放。我们认为这种可能性也很小，因为大量抛售住房反而会引火烧身，招致有关部门的注意，对于贪腐官员来说，倒不如按兵不动，将房产登记并转移出去。中国新一轮城市化的特点是户籍政策的放松，这必然会导致人口在不同城市间的重新布局。

而人口和经济地理的重构，必然会使得一些热点地区出现外来居民住房需求的上涨，而另一些地区的住房需求则会相应下降。这批人现在已经步入老年，本身很少有新增的住房需求，相反倒是可能有大房换成小房的降级住房需求。

根据这一分析，城市居民不大可能在短期内将自己的资产配置到住房资产里去。这可以从两组数据加以验证。据初步统计，目前全国的居民资产约为150万亿元，其中100万亿元为住房资产（与此相关的另一数据是，中国的平均住房自有率接近90%）。支持这一判断的有三大基本因素。

第二，其他城市应该因地制宜，放开外来户籍人口的购房限制。另一种可能是很多媒体人分析的，在当前房地产登记以及反腐的浪潮下，许多贪腐官员大量抛售住房。第三个支撑城市住房需求不至于大幅度上涨的因素是，目前已经在城市生活却没有获得城市户籍的外来工以及等待进城的农村居民，购买力相对有限。房地产市场拐点已到 当前中国房地产市场的格局已经转变，通俗来讲就是，其拐点已经来到。

与此同时，市场化的调节政策应该实时跟进，从而利用好这一拐点，营造一个房地产市场发展的新格局。这将阻碍人口在不同城市间的流动，对于城镇化而言是不利的。

在此要强调的是，这一新格局是多元化的，北上广深等一线城市仍然具有价格上涨的压力，因为这些城市的经济竞争能力和人口聚集能力仍然十分强劲，而且，其生态承载能力已经基本达到极限，不大可能出现房价的大幅、大面积下降。具体说来，第一，北上广深等一线城市应该按兵不动。

房产税主要是给地方政府创造公共服务的机会，也是本地业主与地方政府良性互动的一个政策。对于居民首套住房、外地居民购房及本地居民多套房等的贷款政策应该更加明确，房地产登记制度以及房产税应该及时推出。第一次是在1952年前后的3年间，平均每年有2000万人口出生。来源: 《新财富》6月刊 进入 李稻葵 的专栏 进入专题： 房地产 。第二大因素是城市居民的住房需求已经逐步得到了满足，和以前急需改善住房的情况完全不同。为什么这么讲？因为这一市场的主基调已经由过去的疯狂上涨转变为温和上涨乃至于调整。

存量房入市无外乎两个原因，一是大量居民由于经济状况发生变化，不足以支撑现有房贷，因此要大规模抛售房子，这是2007、2008年美国的情景。即使按照城市房价为5000-6000元/平方米来估算，一对外来的双职工夫妇买一套80平方米的房子也需要15年左右，相对比较吃力。

剩下的10万亿元左右则是债券和股票，由于当前证券市场持续低迷，这部分资产的配置比较稳定，不会骤增骤减。那么，房地产限购政策该不该放开呢？ 回答这个问题，首先必须对当前中国房地产市场的总体形势做出一个基本的判断，然后分析其下一阶段的走势，才能得出一个比较科学合理的结论。

这将是中国住房需求未来发展的一大特点。第二类需求则来自那些已经进城但希望在另外的城市定居或者发展的人。

总之，当前中国房地产市场已经到达拐点，此时应该顺应变化，不失时机地灵活调整限购政策，并不妨先从放开外地居民购房限制开始。约40万亿元属于居民存款，这部分存款目前能获得比较高的回报。在逐步放开房地产限购政策的同时，应该更加强调市场的调节作用，特别是要用好金融杠杆。第二波婴儿潮出现在上世纪60年代初，1963-1965年间，每年出生的婴儿有3000万人左右。

房地产市场大规模崩溃的主要原因必须是有大量的存量房入市，从而对房地产价格构成冲击，而目前这种可能性非常小。在这种情势下，过去3年来在全国70多个城市实行的房地产限购政策是否应该退出引起广泛的议论，也有消息说住建部正在考虑允许各地方政府放开其限购政策

为什么这么讲？因为这一市场的主基调已经由过去的疯狂上涨转变为温和上涨乃至于调整。这将阻碍人口在不同城市间的流动，对于城镇化而言是不利的。

这实际上是顺应了中国下一轮城市发展的需要。与过去银行存款只能获得2%-3%的年利率相比，今天收益率在5%以上的理财产品层出不穷，明显高过2.5%左右的通胀率，也高于2%-3%的租金回报率。

同时，问题的关键是，这一轮调整不能以过分牺牲交易量为代价，否则，交易量的下降将会导致整个经济活动的放缓，也会给房地产市场的健康发展带来不利影响。与此同时，市场化的调节政策应该实时跟进，从而利用好这一拐点，营造一个房地产市场发展的新格局。约40万亿元属于居民存款，这部分存款目前能获得比较高的回报。第三个支撑城市住房需求不至于大幅度上涨的因素是，目前已经在城市生活却没有获得城市户籍的外来工以及等待进城的农村居民，购买力相对有限。

他们在定居城市的过程中，希望有自己的住房，这部分需求需要一定时间来释放。首先，从中国的人口结构看，建国后出现过三次婴儿潮。

限购政策应该适时调整 根据以上分析，未来若干年房地产市场发展的新动力将来自两大需求，一是已经进城但没有获得本地户籍的农村人口，以及期待进城的农村人口的住房需求。房地产市场大规模崩溃的主要原因必须是有大量的存量房入市，从而对房地产价格构成冲击，而目前这种可能性非常小。

第二类需求则来自那些已经进城但希望在另外的城市定居或者发展的人。支持这一判断的有三大基本因素。